Homestead en Miami-Dade: cómo solicitarlo antes del 1 de marzo (guía para Schenley Park)

¿Cómo se obtiene la exención de homestead en Miami-Dade? Si eres dueño de tu casa y vives en ella como residencia permanente el 1 de enero, haces la solicitud ante el Property Appraiser de Miami-Dade antes del 1 de marzo de ese año, en línea y sin costo. La exención reduce el valor imponible de tu casa hasta unos $51,400 en 2026 y, lo más importante, activa el tope de Save Our Homes, que limita cuánto puede subir cada año el valor tasado. Para los dueños de Schenley Park y Coral Terrace, en Miami FL 33155, ese tope suele valer cada año más que la exención misma, y no pasa al siguiente dueño cuando la casa se vende.

Por Berenice Elguezabal | 26 de octubre de 2026

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Cada año hay propietarios en Florida que pagan más impuesto a la propiedad del que deberían, y no es porque la ley sea complicada. Es porque se les pasó una fecha. Si tienes casa en Schenley Park o Coral Terrace, esa fecha es el 1 de marzo, y lo que hagas con ella puede acompañar tu factura de impuestos todo el tiempo que vivas en la casa.

Qué es la exención de homestead

La exención de homestead reduce el valor imponible de tu residencia principal. Es una reducción del valor, no un crédito en la factura, así que lo que ahorras depende de las tasas de impuesto de donde vives. Tiene dos partes:

• Los primeros $25,000 se aplican a todos tus impuestos a la propiedad, incluidos los escolares.
• La segunda parte se aplica al valor tasado entre $50,000 y $75,000 y no cubre los impuestos escolares. Desde 2025 se ajusta por inflación, por eso el total para 2026 es un poco más de $50,000, hasta unos $51,400, en lugar de $50,000 exactos.

Quién califica y cómo solicitarlo

Para calificar, la casa tiene que ser tu residencia principal permanente, y debes ser dueño y vivir en ella al 1 de enero del año fiscal.

1. Haz la solicitud ante el Property Appraiser de Miami-Dade antes del 1 de marzo. Se puede hacer en línea y no tiene costo.
2. Ten tus documentos listos: la escritura o los papeles del cierre, una licencia de conducir o ID de Florida con la dirección de la propiedad y, si los tienes, el registro del vehículo y el registro electoral, actualizados a la nueva dirección.
3. Si cerraste después del 1 de enero de este año, no es tarde. Tu primera ventana es la que cierra el 1 de marzo del año siguiente.
4. Si se te pasa la fecha, en general esperas un año más. Existen excepciones limitadas para solicitudes tardías, pero no cuentes con ellas.

El beneficio más grande: el tope de Save Our Homes

La exención es la parte pequeña de la historia. El beneficio más grande es lo que activa: el tope de Save Our Homes. Una vez que tienes homestead, el valor tasado de tu casa solo puede subir cada año un 3 % o la inflación, lo que sea menor. El mercado puede moverse mucho más rápido.

En nuestra zona muchos dueños llevan años en sus casas, así que el valor tasado de muchas de ellas está muy por debajo de lo que valdrían hoy en una venta. Esa diferencia es dinero real que conservas cada año, mientras mantengas el homestead.

Si vas a comprar: la factura del vendedor no es la tuya

Esta es la parte que sorprende a compradores y vendedores. El tope no pasa al siguiente dueño. Cuando una casa con homestead se vende, se vuelve a tasar a valor de mercado el 1 de enero siguiente. Así que si vas a comprar, el impuesto que muestra el anuncio es la factura del vendedor, no la tuya, y la tuya puede ser bastante más alta.

Calcula tu costo mensual con el precio que vas a pagar, usando el estimador de impuestos del Property Appraiser de Miami-Dade, no con el número de la pantalla. Explico esta y otras trampas de los portales en Más allá de Zillow. Y después solicita tu propio homestead en cuanto califiques.

Si vendes y te mudas dentro de Florida: la portabilidad

Si vendes y compras otra casa en Florida, puedes transferir hasta $500,000 del ahorro acumulado por Save Our Homes a tu nuevo homestead. No es automático: lo pides junto con la solicitud del nuevo homestead, antes del 1 de marzo, y debes establecer el nuevo homestead dentro de los tres años siguientes a dejar el anterior. Si estás pensando en una casa más pequeña, mi página de downsizing en Miami muestra dónde encaja la portabilidad.

La enmienda de impuestos en la boleta del 3 de noviembre

En la boleta de Florida del 3 de noviembre de 2026 hay una enmienda constitucional que subiría la exención de homestead para los impuestos no escolares a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, y bajaría el tope anual de aumento de la tasación de las propiedades sin homestead del 10 % al 5 %. Necesita el 60 % de los votos para aprobarse. Quienes la apoyan ven un alivio importante para los propietarios; algunos analistas independientes la describen como un traslado de la carga fiscal más que como una rebaja, porque los gobiernos locales tendrían que buscar ese dinero en otra parte.

No estoy aquí para decirte cómo votar. Estoy aquí para decirte que está en la boleta y que los detalles importan, así que lee el resumen completo antes de decidir.

El calendario de impuestos a la propiedad en Miami-Dade

• 1 de enero: se fija la propiedad y la residencia para el año fiscal.
• 1 de marzo: fecha límite para pedir el homestead y la portabilidad.
• Mediados o finales de agosto: llega el aviso TRIM con el valor tasado y los impuestos propuestos.
• 25 días después del envío del TRIM: fecha límite para apelar la tasación ante la Value Adjustment Board. La fecha exacta viene impresa en el aviso.
• 1 de noviembre: salen las facturas. Si pagas en noviembre tienes un 4 % de descuento; baja al 3 % en diciembre, al 2 % en enero y al 1 % en febrero.
• 31 de marzo: último día para pagar el monto completo. El 1 de abril los impuestos no pagados quedan en mora.

Si vendes a mitad de año, los impuestos se prorratean entre comprador y vendedor en el cierre.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es la fecha límite para pedir el homestead en Miami-Dade?
El 1 de marzo del año fiscal. Debes ser dueño de la casa y vivir en ella como residencia permanente el 1 de enero de ese año. La solicitud se hace ante el Property Appraiser de Miami-Dade, en línea y sin costo.

¿Cuánto ahorra la exención de homestead en Florida?
Reduce el valor imponible de tu casa hasta unos $51,400 en 2026: $25,000 sobre todos los impuestos y una segunda parte, ajustada por inflación, sobre los impuestos no escolares. El ahorro en dólares depende de las tasas locales. El beneficio más grande a largo plazo es el tope de Save Our Homes.

¿El tope de Save Our Homes pasa al comprador?
No. Cuando una casa con homestead se vende, se vuelve a tasar a valor de mercado el 1 de enero siguiente, así que el impuesto del comprador puede ser mucho más alto que el del vendedor. Haz tu presupuesto con el estimador del Property Appraiser y tu precio de compra.

Compré mi casa después del 1 de enero. ¿Cuándo puedo pedir el homestead?
Tu primera ventana es la que cierra el 1 de marzo del año siguiente. Haz la solicitud en cuanto califiques para que el tope de Save Our Homes empiece a protegerte.

¿Qué es la portabilidad del homestead?
Te permite transferir hasta $500,000 del ahorro acumulado por Save Our Homes a un nuevo homestead en Florida. Se pide con la solicitud del nuevo homestead antes del 1 de marzo, y el nuevo homestead debe establecerse dentro de los tres años siguientes a dejar el anterior.

Haz la solicitud antes del 1 de marzo. La exención es la entrada, y el tope de Save Our Homes es el beneficio a largo plazo. Si vas a comprar, no confíes en la factura del vendedor. Si vas a vender, ten claro cuánto vale tu tope y cómo será la factura del próximo dueño. Y no pierdas de vista la boleta.

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• WhatsApp o llamada: 305-301-3290
• Bere@BereHomes.com

Esto es información general, no asesoría fiscal ni legal. Confirma tu caso y los montos vigentes de la exención con el Property Appraiser de Miami-Dade o con un profesional de impuestos.